Anschlussfinanzierung
Eine kluge Vorausplanung Ihrer Anschlussfinanzierung ermöglicht nicht nur Zinsoptimierungen, sondern sichert auch eine stabile finanzielle Zukunft. Wir beraten Sie gerne, um Ihre Finanzierung nahtlos zu gestalten.
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Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die Anschlussfinanzierung tritt in Kraft, wenn ein bestehendes Darlehen durch ein neues Darlehen zu neuen Konditionen abgelöst wird. Eine Anschlussfinanzierung wird erforderlich, sobald die Zinsbindung des ersten Darlehens ausläuft, aber noch eine ausstehende Restschuld finanziert werden muss.
Um die verbleibende Restschuld zu begleichen, wird ein neues Darlehen, die Anschlussfinanzierung, mit neuen Zinsbedingungen und möglicherweise anderen Vertragskonditionen abgeschlossen.
Die Entscheidung für eine Anschlussfinanzierung ermöglicht es Ihnen, flexibel auf aktuelle Marktzinsen zu reagieren und potenziell von günstigeren Konditionen zu profitieren. Dieser Finanzierungsansatz bietet Ihnen die Möglichkeit, die bestehende finanzielle Situation zu optimieren und auf veränderte Rahmenbedingungen einzugehen. Es ist ratsam, die Anschlussfinanzierung sorgfältig zu planen und individuell auf Ihre Bedürfnisse und Ziele einzugehen.
Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?
Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist erhalten Sie von Ihrer finanzierenden Bank ein neues Finanzierungsangebot, auch Prolongation genannt. Diese ist oft teurer als eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank. Daher sollten Sie sich rechtzeitig um andere Angebote bei anderen Banken bemühen. Über die bestehende Restschuld wird ein neuer Vertrag zu neuen Konditionen geschlossen.
Wir helfen Ihnen gerne dabei, Ihre Anschlussfinanzierung optimal zu gestalten.
Welchen Einfluss haben Zinsen auf meine Anschlussfinanzierung?
Die Zinsen und ihre Entwicklung spielen eine maßgebliche Rolle für Ihre Anschlussfinanzierung. Die Konditionen Ihrer Anschlussfinanzierung werden basierend auf den aktuellen Zinssätzen berechnet. Bei günstigen Zinsen kann dies zu einer finanziellen Entlastung führen. Dies ermöglicht beispielsweise die Senkung Ihrer monatlichen Rate, wodurch Sie mehr Geld zur Verfügung haben. Alternativ können Sie Ihre bisherige Rate beibehalten und die Tilgung Ihres Darlehens erhöhen. Dies hat den Vorteil, dass Sie insgesamt weniger Zinsen zahlen und schneller schuldenfrei werden.
Welche Formen der Anschlussfinanzierung gibt es?
Es gibt drei verschiedene Formen der Anschlussfinanzierung:
Prolongation
Bei der Prolongation erhalten Sie ca. drei bis sechs Monate vor Zinsbindungsende ein neues Angebot, mit neuen Zinskonditionen, von Ihrer finanzierenden Bank. In der Regel wird der Vertrag ohne neue Kreditwürdigkeitsprüfung abgeschlossen. Zu beachten ist, dass dieses Angebot oft teurer als anderen Angebote von anderen Banken ist. Zudem wird eine Prolongation bei den meisten Banken als Vertragsverlängerung behandelt und haben somit nicht die Möglichkeit Konditionsänderungen, wie den Einbau einer Sondertilgungsoption, vorzunehmen.
Umschuldung
Entscheiden Sie sich für eine andere Bank bei Ihrer Anschlussfinanzierung, wird dies als Umschuldung bezeichnet. Dabei wird die Grundschuld auf die neue Bank übertragen. Hierfür fallen erneut Grundbuch- und Notarkosten an. Auch um eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung werden Sie nicht herumkommen. Oft werden aber die Gebühren für Grundbuch- und Notarkosten von der neuen Bank übernommen, um Sie als Kunden zu gewinnen.
Bei einer Umschuldung profitieren Sie meist von besseren Zinsen und Kreditkonditionen.
Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich bereits mehrere Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung die aktuellen Zinsen sichern.
Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, hängt von den Zinsprognosen ab. Wird zum Ende Ihrer Zinsbindung von steigenden Zinsen ausgegangen, lohnt sich gegebenenfalls ein Forward-Darlehen. Wird von sinkenden Zinsen ausgegangen, lohnt es sich zu warten.
Ein Forward-Darlehen ist gerade für Leute, die einen hohen Wert auf Planungssicherheit legen interessant. Beachten Sie jedoch, das Sie, sofern die Zinsen gesunken sind zum Ende Ihrer Zinsbindung, dennoch dazu verpflichtet sind, das Darlehen zu den höheren Zinsen abzunehmen. Zusätzlich berechnen Banken einen Zinsaufschlag für die Monate bis zur Auszahlung des Darlehens, welcher meist 0,01 bis 0,02 % pro Monat beträgt.
Wann lohnt sich eine Anschlussfinanzierung?
Mehr als 5 Jahre vor Zinsbindungsende
Zu diesem Zeitpunkt ist eine Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilienfinanzierung noch nicht möglich, es sei denn, es sind bereits 10 Jahre seit der Auszahlung des ersten Kredits vergangen. In diesem Fall steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu. Am besten lassen Sie sich 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung zu einem möglichen Forward-Darlehen beraten.
1 bis 5 Jahre vor Zinsbindungsende
Ab 5 Jahren vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung kommt ein Forward Darlehen in Betracht. Sind steigende Bauzinsen zu erwarten, ist diese Form der Anschlussfinanzierung eine besonders attraktive Option.
3 bis 12 Monate vor Zinsbindungsende
Spätestens 12 Monate vor dem Ende Ihrer Zinsbindung sollten Sie sich über Angebote verschiedener Banken informieren, da ab diesem Zeitpunkt oft keine Zinsaufschläge für die Zwischenzeit berechnet werden.
Wenn die Angebote günstiger sind als die deiner Hausbank, ziehen Sie eine Umschuldung in Erwägung.
Wenn jedoch das Angebot Ihrer finanzierenden Bank das beste ist, bietet sich eine Prolongation an.
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Welche Kosten fallen an?
Nehmen Sie das Angebot ihrer finanzierenden Bank an, entstehen in der Regel für die Prolongation keine weiteren Kosten an.
Bei einer Umschuldung oder einem Forward-Darlehen entstehen weitere Kosten. In beiden Fällen fallen meist Grundbuch- und Notarkosten an. Entweder wird die Grundschuld der vorherigen Bank gelöscht und eine neue Grundschuld zugunsten der neuen Bank eingetragen oder die Grundschuld wird abgetreten. Oft werden diese Kosten aber von der neuen finanzierenden Bank übernommen. Auch die Kommunikation und Formalitäten werden durch die neue Bank abgewickelt.
Bei einem Forward-Darlehen wird in der Regel ein Zinsaufschlag für den Zeitraum zwischen Abschluss und Auszahlung des Darlehens von durchschnittlich 0,02 Prozentpunkten pro Monat auf den Sollzins berechnet. Heißt: je länger die Wartezeit bis zur Anschlussfinanzierung, desto höher der Zinsaufschlag.
Kann ich Eigenkapital einsetzen?
Es ist durchaus vorteilhaft, Eigenkapital in die Anschlussfinanzierung einzubringen. Eine niedrigere Restschuld und damit ein geringerer Darlehensbetrag verbessern Ihre Verhandlungsposition für günstige Bauzinsen bei der Bank. Die Einbringung von Eigenkapital reduziert nicht nur Ihre Restschuld, sondern mindert auch das Risiko für die Bank. Dies wird wiederum mit vorteilhaften Konditionen belohnt. Das Einsetzen von Eigenkapital in die Anschlussfinanzierung führt somit zu attraktiveren Zinsbedingungen.
Kann ich mehr Kredit aufnehmen?
Ja, das ist möglich. Bei einer Anschlussfinanzierung besteht die Option, das Darlehen bis zur ursprünglichen Darlehenshöhe aufzustocken. Es ist jedoch wichtig, dass der Wert Ihrer Immobilie, die als Sicherheit dient, nicht wesentlich gesunken ist. Die Bedingungen für eine Darlehenserhöhung entsprechen den gleichen Voraussetzungen wie bei einer erstmaligen Kreditaufnahme.
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