Immobilien als Kapitalanlage
Investitionen in Immobilien erfreuen sich als Kapitalanlage zunehmender Beliebtheit und das aus gutem Grund.
Der Immobilienmarkt bietet nicht nur die Aussicht auf langfristige Wertsteigerung, sondern auch stabile Einnahmequellen und diverse steuerliche Vorteile. Entdecken Sie die Vielfalt und Potenziale, die eine Investition in Immobilien als Kapitalanlage mit sich bringt.
Profitieren Sie von einer langfristigen Wertsteigerung
Schaffen Sie eine regelmäßige Einnahmequelle durch Mieteinnahmen
Schützen Sie sich vor der Inflation durch "Betongold"
Steuern sparen durch Steuervorteile beim Kauf und der laufenden Vermietung
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Warum sind Immobilien als Kapitalanlage beliebt?
Viele Anleger stehen vor der Herausforderung, ihr Geld langfristig sinnvoll zu investieren. Die Anlagemöglichkeiten sind vielfältig, sei es in Festgeld, Tagesgeld, Aktien oder Fonds. Wenn jedoch eine langfristige Investition angestrebt wird und gleichzeitig Schwankungen an den Börsenmärkten vermieden werden sollen, kann die Option des "Betongolds" eine Überlegung wert sein. Ähnlich wie Edelmetalle gelten Immobilien als sicherer Hafen in Krisenzeiten, auch weil Sachwerte in Zeiten hoher Inflation weniger anfällig für totalen Wertverlust sind als Ersparnisse.
Auch professionelle Anleger schätzen den deutschen Markt für Wohnimmobilien aufgrund seiner Stabilität.
Wo lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Lage, Lage, Lage. Das wichtigste Kriterium für ein gutes Immobilieninvestment bleibt die Lage.
Attraktive, ruhige Lagen in Stadtnähe mit einer guten Verkehrsanbindung üben eine nahezu magische Anziehungskraft auf potenzielle Mieter aus. Besonders interessant sind oft wirtschaftlich aufschwingende Groß- und Universitätsstädte, in denen ein ausgeprägter Mangel an verfügbarem Wohnraum herrscht.
Zudem führen die steigenden Preise in A-Städten wie, Berlin, München oder Hamburg dazu, dass immer mehr Interessenten ins Umland ausweichen. Der Wunsch nach mehr Platz, einem Garten und einem weiteren Arbeitszimmer fürs Homeoffice hat die Attraktivität des Stadtlebens beeinträchtigt. Das Umland der Metropolen bot bisher die Möglichkeit, mehr Wohnraum für das Budget zu erhalten. Diese sogenannten "Speckgürtel" holen nun stark auf. Eine Analyse der Mietrenditen und Wertsteigerung durch das Institut der deutschen Wirtschaft IW Köln unterstützt diese Entwicklung und deutet darauf hin, dass der Wunsch nach größeren Wohnungen höhere Wertsteigerungen im Umland erwarten lässt. Während die Preise in den Großstädten nicht unbedingt sinken, steigen sie im Vergleich zum Umland langsamer. Auch in einem deutschlandweiten Vergleich werden B- oder C-Städte wie Dresden, Heidelberg oder Aachen als ähnlich attraktiv wie A-Städte betrachtet. Diese Kategorisierung hilft, Städte anhand ihrer Bedeutung für Investoren zu unterscheiden. Während internationale Anleger häufig in A-Städten investieren, sind B-Städte Großstädte mit 250.000 bis etwa 650.000 Einwohnern und C-Städte mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern, in denen vorwiegend deutsche Investoren aktiv sind. Attraktive Städte zeichnen sich oft durch Universitäten, starke Arbeitgeber vor Ort oder die Nähe zu Metropolen aus.
Wie viel Eigenkapital sollte ich einsetzen
Zumindest die Kaufnebenkosten, wie Grundbuch- & Notarkosten, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklercourtage sollten durch das Eigenkapital gedeckt werden können. Die meisten Kapitalanleger streben eine 100%-Finanzierung an, um so wenig Eigenkapital wie möglich einzubringen. Zwar ist der Zinssatz dadurch höher, aber es bleibt mehr Liquidität für weitere Immobilieninvestments zur Verfügung. Wie viel Eigenkapital genau eingebracht werden sollte, hängt von Ihren persönlichen Wünschen und Zielen ab.
Wie wird die Rendite berechnet?
Die Rendite lässt sich in Bruttorendite und Nettorendite unterscheiden. Die Bruttorendite berücksichtigt lediglich den Kaufpreis im Verhältnis zur Jahreskaltmiete. Aussagekräftiger ist hingegen die Nettorendite, da sie neben den reinen Mieteinnahmen auch die Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer berücksichtigt. Zudem bezieht sie nicht umlegbare Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mit ein. Ein Nachteil besteht jedoch darin, dass Finanzierungskosten und der Steuersatz des Anlegers in der Berechnung nicht einbezogen werden.
Ein Rechenbeispiel der Nettorendite:
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Kaufpreis: 300.000 €
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Kaufnebenkosten: 30.000 €
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Nettokaltmiete: 14400 € - 480 € (Verwaltungskosten) - 840 € (Instandhaltungskosten) = 13080 € (Jahresreinertrag)
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13080 € (Jahresreinertrag) / 330.000 € (Investitionskosten) x 100 = 3,96 % (Nettomietrendite)
Eine weitere wichtige Renditeformel stellt die Objektrendite dar. Sie erfasst alle Einnahmen und Ausgaben aus der Anlage, wie Anschaffungskosten, Mieteinnahmen, Steuerzahlungen bzw. -ersparnisse usw., aber nicht die Finanzierung. Sie eignet sich gut, Objekte miteinander zu vergleichen. Zudem dient sie dazu, festzustellen, ob sich ein wirtschaftlich sinnvoller Leverage-Effekt ergibt. Der Leverage-Effekt zeigt, wie sich die Verwendung von Fremdkapital auf die Rentabilität des Eigenkapitals auswirkt. Die Faustregel besagt, dass der Einsatz von Fremdkapital nur dann vorteilhaft ist, wenn die Nachsteuerrendite des Gesamtkapitals die Nachsteuerkosten des Fremdkapitals übertrifft.
Welche Faktoren beeinflussen die Rendite einer Immobilie?
Die erzielbare Rendite ist von mehreren Faktoren abhängig, auf die Sie nur bedingt Einfluss nehmen können. Die Annahme dabei ist, dass sich die meisten dieser Faktoren günstig entwickeln, um letztendlich eine positive Rendite zu erzielen. Dabei spielen folgende Einflussfaktoren eine Rolle:
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Lage
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Substanz der Immobilie
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Kaufpreis
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Energieeffizienzklasse
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Erwartbare Miete
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Mögliche Steigerungen bei Miete und Immobilienwert
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Instandhaltungskosten
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Finanzierungskosten und steuerliche Aspekte
Welche Kosten können steuerlich geltend gemacht werden?
Es gibt eine ganze Reihe Werbungskosten im Zusammenhang einer vermieteten Immobilie. Diese senken die "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" und wirken sich somit steuermindernd aus.
Dazu zählen:
Zinszahlungen
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die gezahlten Zinsen für die Finanzierung dürfen als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden
Kaufnebenkosten
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Die Kaufnebenkosten, wie Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer zählen zu den Anschaffungskosten und erhöhen abschreibungsfähigen Gebäudewert.
Absetzung für Abnutzung (AfA)
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Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) kann auf die Gebäudekosten angewendet werden, unter Berücksichtigung des Anteils des Grundstücks. Bei Gebäuden, die nach 1925 errichtet wurden, beträgt der jährliche AfA-Satz 2,0 %, wobei die Abschreibung maximal 50 Jahre dauert.
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Beispiel:
330.000 € (Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten) - 50.000 € (Grundstückswert) = 280.000 € (Gebäudekosten) ;
280.000 € (Gebäudekosten) * 0,02 = 5600 € jährliche Abschreibung
Instandhaltungskosten
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Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungskosten inkl. Umsatzsteuer gehören zu den absetzbaren Werbungskosten. Immobilienbesitzer haben die Möglichkeit, die Ausgaben entweder sofort abzurechnen oder die Summe gleichmäßig über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren zu verteilen. Es ist jedoch wichtig, Investitionsgrenzen zu beachten. Die steuerliche Absetzbarkeit ist nur gegeben, wenn die Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb ohne Umsatzsteuer maximal 15 % der Gebäudekosten betragen. Andernfalls werden die Ausgaben von den Finanzgerichten als "anschaffungsnahe Herstellungskosten" betrachtet, die nur über die AfA absetzbar sind.
Welche Risiken gibt es bei einer Immobilieninvestition?
Neben zahlreichen Vorteilen, wie Steuervorteilen, Inflationsschutz und Cash-Flow birgt eine Kapitalanlage in Immobilien auch Risiken.
Das Vermieterdasein bringt gelegentlich erheblichen Aufwand mit sich, insbesondere bei häufigen Mieterwechseln oder Zahlungsrückständen. Auch die sorgfältige Auswahl der Mieter erfordert Zeit und sollte nicht unterschätzt werden.
Neben der Vermietung selbst, müssen Vermieter sich um die kontinuierliche Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie kümmern und entsprechende Rücklagen bilden.
Wie hoch sollte der Mietpreismultiplikator sein?
Der angemessene Vervielfältiger liegt je nach Standort üblicherweise bei 25, in attraktiven Großstädten kann er sogar 30 oder mehr erreichen. Eine pauschale Beurteilung dieser Kennziffer ist jedoch nicht möglich. Beispielsweise könnte ein Vervielfältiger von 35 in einer begehrten Lage einer Metropole durchaus akzeptabel sein, während in einem unattraktiven Stadtteil einer Stadt mit schrumpfender Bevölkerungszahl ein Wert von 15 möglicherweise zu hoch ist.
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