Umschuldung
Eine Umschuldung ermöglicht nicht nur Zinsoptimierungen, sondern sichert auch eine stabile finanzielle Zukunft. Wir beraten Sie gerne, um Ihre Finanzierung nahtlos zu gestalten.
Lösen Sie Ihr bestehendes Darlehen bei der alten Bank mit einem Darlehen bei einer neuen Bank ab
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Was ist eine Umschuldung?
Bei der Umschuldung handelt es sich um eine Form der Anschlussfinanzierung und bezeichnet den Prozess, bei dem ein bestehendes Darlehen durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank abgelöst wird, oft mit dem Ziel, bessere Konditionen zu erhalten. Dies kann beinhalten, dass Sie von einem höheren Zinssatz zu einem niedrigeren wechseln, die Laufzeit verlängern oder verkürzen oder auch zusätzliche Leistungen wie Flexibilität bei den Tilgungsraten hinzufügen. Schon bei einem Zinsvorteil von einigen Zehntelprozent kann sich eine Umschuldung lohnen. Im Wesentlichen ermöglicht eine Umschuldung, Ihre Finanzierungssituation zu optimieren und bestenfalls Kosten zu senken oder Ihre finanzielle Flexibilität zu verbessern.
Was ist der Unterschied zu einer Prolongation?
Bei der Prolongation erhalten Sie ca. drei bis sechs Monate vor Zinsbindungsende ein neues Angebot, mit neuen Zinskonditionen, von Ihrer finanzierenden Bank. In der Regel wird der Vertrag ohne neue Kreditwürdigkeitsprüfung abgeschlossen. Oft ist dieses Angebot teurer als Angebote von anderen Banken. Zudem wird eine Prolongation bei den meisten Banken als Vertragsverlängerung behandelt und haben somit nicht die Möglichkeit Konditionsänderungen, wie den Einbau einer Sondertilgungsoption, vorzunehmen.
Wann kann ich eine Umschuldung vornehmen?
Die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung ist üblicherweise am Ende der Sollzinsbindung möglich. Während der Zinsbindung ist eine vorzeitige Kündigung des Vertrags normalerweise nicht möglich, was bedeutet, dass auch keine Umschuldung zu einer anderen Bank erfolgen kann. Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser Regel, und in einigen Phasen Ihrer Baufinanzierung stehen Ihnen bestimmte Handlungsoptionen zur Verfügung:
Der Kreditvertrag läuft länger als 10 Jahre
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Mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB können Sie Ihre Finanzierung nach 10 Jahren jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen und umschulden.
Mehr als 5 Jahre vor Zinsbindungsende
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Zu diesem Zeitpunkt ist eine Umschuldung für Ihre Immobilienfinanzierung noch nicht möglich, es sei denn, es sind bereits 10 Jahre seit der Auszahlung des ersten Kredits vergangen. In diesem Fall steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu. Am besten lassen Sie sich 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung zu einem möglichen Forward-Darlehen beraten.
1 bis 5 Jahre vor Zinsbindungsende
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Ab 5 Jahren vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung kommt ein Forward Darlehen in Betracht. Sind steigende Bauzinsen zu erwarten, ist diese Form der Anschlussfinanzierung eine besonders attraktive Option.
3 bis 12 Monate vor Zinsbindungsende
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Spätestens 12 Monate vor dem Ende Ihrer Zinsbindung sollten Sie sich über Angebote verschiedener Banken informieren, da ab diesem Zeitpunkt oft keine Zinsaufschläge für die Zwischenzeit berechnet werden. Wenn die Angebote günstiger sind als die deiner Hausbank, ziehen Sie eine Umschuldung in Erwägung. Wenn jedoch das Angebot Ihrer finanzierenden Bank das beste ist, bietet sich eine Prolongation an. Mit Keil Finanzen können Sie besonders günstige Konditionen sichern.
Was kostet eine Umschuldung?
Für die Umschuldung einer Baufinanzierung entstehen verschiedene Kosten, einschließlich der Grundbuchkosten für den Eintrag der neuen Bank. Diese belaufen sich auf einige hundert bis einige tausend Euro, je nachdem, ob es sich um eine Grundschuldabtretung oder eine Neueintragung handelt. Oft werden die Grundbuchkosten von der neuen Bank übernommen, um Sie als Kunden zu gewinnen. Wenn Sie die Umschuldung vor Ablauf der Sollzinsbindung durchführen möchten und außerhalb der gesetzlichen Regelungen kündigen, kann die Bank Ihnen möglicherweise auch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Die Höhe dieser Entschädigung ist nicht gesetzlich festgelegt, beträgt jedoch im Durchschnitt etwa zehn Prozent der Restschuld.
Wie läuft eine Umschuldung ab?
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Beginnen Sie damit, Ihre aktuellen Kreditunterlagen zu überprüfen, um das Ablaufdatum Ihrer Zinsbindung festzustellen. Diese Information ist entscheidend für die Planung Ihrer Umschuldung und muss auch an die neue Bank weitergeleitet werden, damit diese die Restschuld rechtzeitig überweisen kann.
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Suchen Sie nach verschiedenen Umschuldungsangeboten und achten Sie besonders auf die Zinssätze. Selbst geringfügige Unterschiede können über die Jahre hinweg zu erheblichen Einsparungen führen.
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Bevor Sie Ihren aktuellen Kredit kündigen, sichern Sie sich eine Vorabzusage von der neuen Bank. So vermeiden Sie eine ungewollte Finanzierungslücke und können sicherstellen, dass Sie nahtlos von einem Kredit zum anderen übergehen.
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Kündigen Sie den alten Vertrag schriftlich und beachten Sie die Kündigungsfristen. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate, es sei denn, die Finanzierung läuft bereits seit mehr als zehn Jahren. Oder die Baufinanzierung läuft automatisch zum Ende Zinsbindung aus. Sie sollten der Bank aber dennoch vorher schriftlich mitteilen, dass Sie danach nicht verlängern möchten.
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Informieren Sie die neue Bank über den Termin der Restschuldbegleichung. Die Restschuld muss normalerweise innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Zinsbindung oder der Kündigungsfrist beglichen werden, damit die Kündigung wirksam wird.
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Sobald das Darlehen bei der alten Bank durch das neue Darlehen abgelöst wurde, beginnen Sie mit der Rückzahlung der monatlichen Raten an die neue Bank. Das neue Darlehen läuft dann bis zum Ende der neuen Zinsbindungsfrist.
Wann lohnt sich eine Umschuldung?
Wichtig ist zu prüfen, ob eine Umschuldung für Sie von Vorteil ist. Insbesondere nach Ablauf der Zinsbindung oder nach zehn Jahren sollten Sie Ihren alten Vertrag genau prüfen. Wenn der Zinssatz für das neue Darlehen nur geringfügig niedriger ist als beim alten, können Sie durch einen Wechsel viel Geld sparen. Insbesondere dann, wenn nach zehn Jahren oder am Ende der Zinsbindung keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden darf.
Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund sieht die Situation anders aus. In diesem Fall müssen Sie der Bank einen Schadensersatz für die vorzeitige Kündigung zahlen. Es ist nicht pauschal zu sagen, ob eine Umschuldung finanziell sinnvoll ist.
Um eine Entscheidung zu treffen, sollten Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mit der Zinsersparnis aus der Kreditablösung vergleichen. Gerne helfen wir Ihnen dabei, Ihren aktuellen Vertrag zu prüfen und die beste Finanzierungslösung für Sie zu finden.
Welche Vorteile hat eine Umschuldung?
Eine Umschuldung kann zahlreiche Vorteile bieten.
Durch eine Umschuldung können die Zinskosten erheblich reduziert werden. Schon einige Zehntelprozent können einige tausend Euro Zinskosten einsparen. Zudem besteht die Möglichkeit, die Monatsrate bei einer Umschuldung zu senken und sich somit finanziell zu entlasten. Oder aber die Rate zu erhöhen und schneller schuldenfrei zu sein. Auch das Thema Flexibilität spielt eine entscheidende Rolle bei der Umschuldung. Es können neue Konditionen wie Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel oder ein anderer Zahlungsrhythmus festgelegt werden. Außerdem ist es möglich, mehrere Baufinanzierungen zu einer einzigen zusammenzufassen.
Welche Unterlagen werden für eine Umschuldung benötigt?
Da bei einer Umschuldung die Kreditwürdigkeit und das Objekt neu beurteilt wird, werden die gleichen Unterlagen wie bei einer klassischen Immobilienfinanzierung benötigt:
Einkommensunterlagen
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i.d.R. aktuelle Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
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Einkommenssteuerbescheid
Objektunterlagen
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Grundriss
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Lageplan (Flurkarte)
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Bauunterlagen von Ihrer Immobilie
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Nachweis über geplante oder durchgeführte Modernisierungen
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Aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 12 Monate) von Ihrer Immobilie
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Darlehensvertrag des alten Kreditgebers
Wenn Sie keine Lust haben, sich alleine durch die Unterlagen zu kämpfen, helfen wir Ihnen gerne dabei. Bringen Sie einfach Ihre Unterlagen mit und wir werden eine vollständige und genehmigungsfähige Kreditakte für Ihre Umschuldung zusammenstellen. Dadurch stellen wir sicher, dass bei der Antragstellung keine wichtigen Dokumente fehlen.
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